Meublé de tourisme : quelles formalités pour quelles villes ?

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Télédéclaration, autorisation, changement d'usage avec ou sans compensation, à quelles démarches devez-vous vous soumettre pour louer en saisonnier, transformer votre logement en meublé de tourisme dans votre ville ?

Lorsque vous proposez votre logement à la location saisonnière, vous devez faire des démarches qui peuvent aller de la simple déclaration, au changement d'usage, voire à un changement d'usage assorti d'une compensation.

La loi pour une république numérique du 7 octobre 2016 et le décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration ont précisé les procédures qui s'offrent aux propriétaires désireux de faire de la location saisonnière. Ces textes confortent la possibilité de louer sa résidence principale cent vingt jours par an, avec ou sans déclaration. Les propriétaires peuvent être soumis à une obligation de déclaration, une autorisation de changement d'usage avec ou sans compensation. Les règles peuvent être adaptées selon que le logement constitue ou non la résidence principale du loueur. Chaque commune a la liberté d'établir son propre processus en restant dans le cadre de la loi.

La déclaration ou télédéclaration

Tout propriétaire qui propose à la location saisonnière un logement doit en faire la déclaration à la mairie. Cette déclaration va générer un numéro d’enregistrement qui devra apparaître dans toutes les annonces de location.

La déclaration ou télédéclaration via un site dédié doit indiquer :

  • l'identité et les coordonnées du loueur ;
  • l'adresse précise, le nombre de pièces et de lits et classement éventuel du logement ;
  • l'usage du logement (résidence principale ou secondaire)
  • les périodes prévisionnelles de location.

Les propriétaires qui louent tout ou partie de leur résidence principale jusqu’à hauteur de 120 jours par an sont dispensés de cette obligation de déclaration sauf dans les communes qui en auront disposé autrement.

L'autorisation préalable

Lorsque le logement destiné à la location ne constitue pas la résidence principale du locataire, la location est considérée par la loi comme une « activité » et non comme une habitation. De ce fait, les mairies soucieuses de préserver les surfaces de logement, veulent avoir une maîtrise sur les transformations de logement en local d'activité.

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation indique que le principe de changement d’usage a un caractère personnel, c’est-à-dire qu’il est temporaire et incessible ; mais il peut avoir un caractère réel, attaché au local et donc définitif, si la demande est accompagnée d’une offre de compensation, c’est-à-dire de la présentation d’un autre local à usage autre que l’habitation, que le propriétaire s’engage à transformer en habitation.

  • Le changement d'usage

Le changement d'usage consiste à  transformer un logement à usage d'habitation en un local d'activité (professionnel, commercial ou location touristique de courte durée). De manière générale, le changement d'usage est accordé à titre personnel. C'est-à-dire que l'autorisation est liée à la personne du demandeur et prend fin lorsque celui-ci met un terme à l'activité. Elle est donc temporaire, puis à la fin de l'activité le logement revient à l'habitation.

 Elle est délivrée par le Maire de la commune où se situe le bien.

Pour les logements en copropriété, l'autorisation de changement d'usage est subordonnée à l'absence d'interdiction du règlement de copropriété. Si le règlement interdit par le biais d'une clause bourgeoise stricte la possibilité de pratiquer une activité de location touristique de courte durée, la mairie ne pourra pas autoriser le changement d'usage.

  • La compensation

On parle de compensation lorsque le changement d'usage est définitif. C'est-à-dire l'autorisation est rattachée au local et non à la personne du demandeur. Dans ce cas, le local perd sa qualité de local d'habitation et les mairies, pour ne pas avoir un déficit de surface d'habitation, exigent du demandeur qu'il compense la surface perdue :

- soit par la transformation d'une surface jusque-là destinée à une activité commerciale en une surface au moins équivalente d'habitation,

- soit par l'achat d'un titre de commercialité permettant de réaliser la compensation nécessaire.

Dans le cas d’autorisation de changement d’usage avec compensation, l’autorisation est attachée au local, elle est donc cessible en même temps que le local.

Panorama des démarches à faire selon la localisation du bien

Paris

La ville de Paris est l'une des plus strictes en matière de réglementation des meublés de tourisme de courte durée. En effet, inquiète du nombre toujours plus important de logements loués en saisonnier (ce qui fait perdre des surfaces d’habitation pour les familles parisiennes dans un marché déjà très tendu) et  pressée par le lobby hôtelier qui s’estime victime d’une concurrence déloyale et interpellée par des copropriétaires qui subissent les nuisances dues aux allées et venues de touristes, a décidé de « réactiver » la réglementation prévue à l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

  • Télédéclaration pour tous les biens (résidence secondaire ou principale) destinés à la location meublée de tourisme

Pour faire votre télédéclaration, il y a à Paris un site dédié.

Pour faire un changement d'usage, vous avez également un site dédié.

  • Autorisation pour les biens à usage de résidence principale loués plus de 120 jours par an
  • Autorisation avec compensation pour tous les biens à usage de résidence secondaire

Le propriétaire peut effectuer cette compensation avec ses propres biens s’il en a les moyens. Le plus souvent, ne disposant pas de surface à transformer, il doit payer un titre de commercialité qui lui permet de réaliser la compensation nécessaire à l’obtention de son autorisation de louer en saisonnier.

Titre de commercialité : Souvent des grandes sociétés (bailleurs sociaux) font l’acquisition de plateaux entiers de surface commerciale et les transforment en habitation. Ces surfaces sont affectées à l’habitation et la commercialité « perdue » peut être revendue en plusieurs titres jusqu’à concurrence de la surface transformée, c’est ce qu’on appelle un titre de commercialité.

Les règles de compensation ne sont pas uniformes à Paris. Elles varient en fonction de l’arrondissement. En général les locaux proposés en compensation doivent se situer dans le même arrondissement que le local transformé. La surface compensée doit être au moins égale à celle du local transformé. Mais, lorsque le logement se situe dans une zone de compensation renforcée, c’est-à-dire dans un arrondissement où la pénurie de locaux d’habitation est avérée, les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande de changement d’usage sauf si les locaux proposés en compensation sont transformés en logements sociaux : dans ce cas, la compensation est de 1 m² pour 1 m².

 Il existe trois secteurs :

·       Le secteur de compensation renforcée qui couvre les 1er, 2e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e et 9e arrondissements. Il s’agit du secteur le plus contraignant puisque pour 1 m² d’habitation affecté à la location touristique, une compensation de 2 m² est nécessaire dans le même arrondissement.

·       Le secteur de compensation renforcé simple couvre les 3e, 10e sud, une partie du 14e, le 15e, le 16e, le 17e sud et Montmartre dans le 18e. Pour 1 m² transformé, une compensation d’1  m² est nécessaire dans le même arrondissement.

·       Le secteur hors Secteur de compensation renforcée. Il couvre tous les arrondissements et secteurs qui ne sont pas couverts par les deux précédents secteurs. Dans ce secteur, 1 m² transformé doit être compensé par 1 m² ; la souplesse réside dans le fait qu’il n’est pas obligatoire que ce soit dans le même arrondissement.

 A noter : pour savoir si votre logement se situe ou non en zone de compensation renforcée, veuillez consulter le site de la Mairie de Paris dédié à la location meublée de courte durée : Zonage de compensation.

Il est à noter que la compensation doit prendre en compte la notion de qualité équivalente : il n’est par exemple pas possible de compenser une surface transformée dans un immeuble haussmannien par une surface dans un immeuble qui n’est pas considéré de qualité équivalente.

Il n'y a pas de tarif officiel pour un titre de commercialité. A Paris, la moyenne se situe aux alentours de 1.600 € avec d’importants écarts. Les montants vont de 400 à 3 000 €/m² selon les arrondissements et la situation du bien.

Pour tout renseignement sur l’acquisition de commercialité, il convient de s’adresser à la Direction du Logement et de l’Habitat [email protected] 

Attention ! Les opérations de changement d’usage et de compensation doivent être réalisées de manière concomitante. Préalablement à votre dépôt de dossier de changement d’usage, vous devez avoir trouvé par vous-même ou par le biais d’un tiers, un local de compensation.

La demande doit être adressée à la Direction de l’urbanisme de la Mairie de Paris : Pôle Accueil et Service à l’Usager (PASU) situé 6, promenade Claude-Lévi-Strauss, 75013 Paris.

Une fois que votre demande aura été enregistrée par le PASU, le dossier de changement d’usage sera transmis au Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation (BPLH) qui devra vous communiquer sa décision dans un délai maximal de deux mois, après consultation du maire d’arrondissement.

 Versailles

  • Télédéclaration

La ville de Versailles a un site dédié pour déclarer son meublé de tourisme

  • Changement d'usage

Cette autorisation concerne les locaux à usage de résidence principale loués plus de 120 jours dans l'année et toutes les résidences secondaires dès le premier jour de la location.

L'autorisation peut être temporaire : elle est accordée à titre personnel pour une durée de neuf ans. Elle n'est pas cessible en cas de vente du local.

L'autorisation est définitive : Le changement d'usage est attaché au bien et pour l'obtenir, le propriétaire doit procéder à une compensation.

Établissement Public Territoire Paris Ouest La Défense

(Courbevoie, Garches, La Garenne, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Nanterre, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Suresnes, Vaucresson)

Il est possible de louer toute l'année votre résidence principale à condition que vous y soyez présent.

  • Télédéclaration

Il faudra vous rendre sur le site dédié pour chacune des villes pour déclarer votre meublé de tourisme.

Courbevoie, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Nanterre, Puteaux, Rueil-Malmaison

  • Changement d'usage

 A Garches, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Suresnes et Vaucresson, le changement  d'usage peut être accordé sans compensation à une personne physique, pour une durée de trois ans non reconductible pour un logement par personne. Le logement doit remplir les critères de décence.

  • A Levallois-Perret, l'autorisation de changement d'usage est soumise à compensation.

Les locaux en rez-de-chaussée ne peuvent servir de compensation.

  • A Neuilly-sur-Seine, le changement d'usage n'est pas soumis à compensation
  • A La Garenne-Colombes, le changement d'usage est accordé sans compensation pour une durée de trois ans non reconductible

Grand Paris Seine Ouest

(Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Chaville, Marnes-la-Coquette, Meudon, Sèvres, Vanves, Ville d'Avray)

  • Télédéclaration

Ci-dessous les villes ayant un site dédié pour la télédéclaration, pour les autres il faudra dans tous les cas vous renseigner à la mairie.

Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Chaville, Meudon, Sèvres, Vanves

  • Changement d'usage

 A Boulogne-Billancourt et à Issy-les-Moulineaux, tout  changement d'usage est soumis à compensation.

A Chaville, Marnes-le-Coquette, Meudon, Sèvres, Vanves, Ville d'Avray, le changement d'usage sans compensation est autorisé pour une durée de trois ans pour un logement par personne physique. Au-delà d'un logement, la compensation est requise.

Boucle Nord de Seine

(Asnières-sur-Seine, Bois-Colombes, Clichy-la-Garenne, Colombes, Genevilliers, Villeneuve-la-Garenne)

  • Télédéclaration

Ci-dessous les villes ayant un site dédié pour la télédéclaration, pour les autres il faudra dans tous les cas vous renseigner à la mairie.

Asnières-sur-Seine, Bois-Colombes, Colombes

  • Changement d'usage

Les autorisations obtenues sans compensation sont temporaires et ont un caractère personnel. Une seule autorisation de changement d'usage par personne et pour un logement à condition que le logement soit décent. Au-delà, le changement d'usage est soumis à compensation.

A Colombes et à Gennevilliers, tous les changements d'usage sont subordonnés à compensation.

Marseille

  • Télédéclaration

La démarche d'enregistrement

  • Changement d'usage

La transformation d’un local d’habitation en meublé de tourisme peut être accordée sans compensation sur l’ensemble du territoire communal de Marseille lorsque le demandeur est une personne physique. L'autorisation est accordée à titre personnel pour une durée de quatre ans. Toute reconduction devra faire l’objet d’une nouvelle demande.

Le changement d’usage est accordé pour un logement au maximum (en dehors de la résidence principale) par foyer fiscal. Sans pouvoir excéder 8 mois de mise en location au total et sans pouvoir dépasser 90 jours de location en continu pour un même occupant.

Si le demandeur personne physique demande une autorisation pour plus de logements, il sera soumis à compensation, de même si le demandeur est une personne physique de type SCI.

Aix-en-Provence

  • Télédéclaration

Pour déclarer votre meublé de tourisme, vous devrez utiliser ce site.

  • Changement d'usage

L'autorisation est accordée pour une durée de trois ans renouvelable cinq fois, soit une durée maximale de quinze ans. Une autorisation par foyer fiscal sans compensation. Le logement doit être décent.

 Lille

  • Télédéclaration

A Lille-Hellemmes et Lomme, l'ensemble des locations touristiques de locaux à usage d'habitation doivent faire l'objet d'une déclaration en mairie, qu'il s'agisse ou non de votre résidence principale.

Site de télédéclaration

  •  Changement d'usage

Les autorisations de changement d'usage sont accordées à titre personnel et temporaire. Elles s'éteignent avec la fin de l'activité, sauf si elles ont fait l'objet d'une compensation.

Lorsque le logement affecté à la location de meublé de tourisme se situe dans l’une des trois zones listées, il doit faire l’objet d’un changement d’usage et d’une compensation. Lesdites zones sont :

-        zone 1, dite de linéaires commerciaux

-        zone 2, dite de grand déficit de logements familiaux

-        zone 3, dite de déficit relatif en logements familiaux.

Les locaux proposés en compensation doivent être de qualité et de surface au moins équivalentes à ceux faisant l’objet du changement d’usage et situés dans la même zone (1 : linéaires commerciaux, 2 : zone de grand déficit de logements familiaux, 3 : zone de déficit relatif en logements familiaux). Ils doivent être décents et présenter toutes les conditions normales de sécurité et de salubrité.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter Changement d'usage à Lille.

Nice

  • Télédéclaration

L'enregistrement se fait sur le site dédié au paiement de la taxe de séjour.

  • Changement d'usage

Une autorisation temporaire de changement d'usage peut être accordée pour une durée maximale de six ans. Le renouvellement n'est pas tacite et doit être demandé avant l'expiration de l'autorisation précédente. Cette autorisation est nominative et temporaire. Il ne peut y en avoir qu'une autorisation par foyer fiscal.

Au-delà de six ans et/ou d'un bien, le propriétaire doit se soumettre au régime de la compensation, soit en transformant un local situé à Nice en habitation, soit en achetant un titre de commercialité.

Cannes

  • Télédéclaration

Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, tout meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration à la mairie. La déclaration en ligne se fait sur le site dédié à la taxe de séjour.

  • Changement d'usage

La Mairie de Cannes a fait le choix de ne pas soumettre à une procédure de changement d'usage les particuliers qui veulent transformer leur logement en meublé de tourisme.

 Bordeaux

  • Télédéclaration

Depuis le 1er mars 2018, tout bien destiné à la location de courte durée doit faire l’objet d’une déclaration, voire d’une autorisation. Le numéro de télédéclaration devant figurer dans l’annonce de location.

Pour les biens constituant la résidence principale du loueur, seule la déclaration est requise à condition qu’ils ne soient pas proposés plus de 120 jours par an à la location.

La télédéclaration se fait en même temps que l'enregistrement pour la taxe de séjour sur le site dédié.

  • Changement d'usage

Seules les zones identifiées A (intra-cours), B (intra-boulevard) et C (territoire communal) sont concernées par la procédure de compensation. Les biens proposés à la compensation doivent être de qualité et de surface au moins équivalentes à celles faisant l’objet de la demande de changement d’usage.

 -        Pour les biens situés en zone A, la compensation devra se faire dans la même zone.

-        Pour les biens situés en zone B, la compensation pourra se faire dans les zones A et B.

-        Pour les biens situés en zone C, la compensation pourra se faire dans les zones A, B et C.

 Attention : Les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas faire l’objet de compensation.

Il faut également noter que la demande d’autorisation et la compensation doivent être concomitantes. Les dossiers sont à déposer à la cité municipale de Bordeaux, service du droit des sols du pôle territorial de Bordeaux Métropole.

Lyon

  • Télédéclaration

Par délibération n° 2017/3563 du Conseil Municipal du 18 décembre 2017, la Ville de Lyon a instauré le principe d’enregistrement de la déclaration préalable prévu à l’article L 324-1-1 du Code du tourisme. Ce dispositif, en application depuis avril 2018, rend obligatoire une autorisation de changement d’usage et dans certaines hypothèses une compensation pour des biens situés dans l’hypercentre.

Pour obtenir un numéro d'enregistrement, c'est via ce site.

  • Changement d'usage

Dans l'hypercentre de Lyon :

Le bailleur qui fait une demande de changement d’usage pour un meublé de moins de 60 m² se verra accorder une autorisation de neuf ans pour le premier meublé de moins de 60 m².

Pour un meublé de plus de 60 m² ou pour un second meublé, l’autorisation est subordonnée à une compensation. Il devra transformer un local (bureau ou activité) en logement dans le même arrondissement et dans l’hypercentre.

 Toulouse

  • Télédéclaration

Pour déclarer un meublé de tourisme à Toulouse, il faut obtenir un numéro d'enregistrement sur le site prévu pour la déclaration et la collecte de la taxe de séjour.

  • Changement d'usage

Le changement d'usage est accordé pour une durée de deux ans dans la limite de deux autorisations par personne.

Montpellier

  • Télédéclaration

Vous devez déclarer tous vos meublés de tourisme, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire sur le site dédié.

  • Changement d'usage

Aucune autorisation n'est requise si vous louez une partie de votre logement toute l'année (chambre chez l'habitant) ou si vous louez votre logement en totalité dans la limite de 120 jours/an toutes plateformes confondues.

Seules les personnes physiques peuvent bénéficier d'un changement d'usage temporaire sans obligation de compensation dans la limite d'une seule autorisation pour un logement par foyer fiscal, la durée est de trois ans renouvelable une fois. Au-delà, la compensation est requise.

Nantes

  • Télédéclaration

Depuis le 1er janvier 2019, pour toute location d’un meublé de tourisme à Nantes, une télédéclaration est nécessaire que le logement soit votre résidence principale ou secondaire. La télédéclaration devra être faite en ligne sur le site nanteseservices.fr dans la rubrique «hébergement touristique ».

  • Changement d'usage

Pour la location d’une résidence secondaire, une autorisation préalable au changement d’usage est requise. Le changement d’usage a une validité de quatre ans.

 -        Pour le premier meublé, elle est accordée sans mesure de compensation.

-        A partir du deuxième meublé, le changement d’usage est subordonné à une compensation. Le local proposé en compensation devra être situé dans le même quartier nantais et permettre de restituer un logement avec des caractéristiques (typologie, surface habitable) au moins équivalentes à celles du logement objet de la demande de changement d’usage.

Pour le changement d’usage, il faudra adresser le formulaire d’autorisation de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation la Direction de l’Urbanisme Réglementaire de la Mairie de Nantes, 5 rue Vasco de Gama, 44000 Nantes.

Strasbourg

  • Télédéclaration

Vous pouvez télécharger le formulaire de déclaration ou déclarer votre meublé de tourisme en ligne.

  • Changement d'usage

Une autorisation peut être accordée sans compensation au profit d'un propriétaire pour deux logements maximum et pour une durée de neuf ans non reconductible. Au-delà, une compensation sera nécessaire.

Les locaux proposés en compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à ceux faisant l'objet du changement d'usage. Ils doivent être situés dans le même secteur. Toutefois, dans le secteur de compensation renforcé (SCR), les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface 1,5 fois celle faisant l'objet de la demande de changement d'usage.

Les locaux en rez-de-chaussée ne peuvent servir de compensation, sauf si le rez-de-chaussée est surélevé ou dans un immeuble sur cours.

Communauté Pays Basque

Biarritz et Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque

  • Télédéclaration

La location de sa résidence principale ou une partie de celle-ci de manière occasionnelle (si cette location saisonnière n’excède pas quatre mois) n’est pas soumise à déclaration. Le site dédié.

  • Changement d'usage

Seules les résidences secondaires sont concernées par ce régime d’autorisation temporaire de changement d’usage. Le changement d'usage est accordé sans compensation pour une durée de trois ans. A l’issue de ce délai, une nouvelle demande d’autorisation devra être faite.

En Zone 1, dite zone de forte tension (Biarritz, Anglet, Bidart, Guéthary, Ciboure, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye), le nombre d'autorisations est limité à une par personne.

En Zone 2, dite zone de tension modérée : (Ascain, Ahetze, Arbonne, Arcangues, Bassussarry, Bayonne), le nombre d’autorisations est limité à deux par propriétaire.

En Zone 3, dite zone de faible tension : (Jatxou, St-Pierre-d’Irube, Mouguerre, Lahonce, Villefranque, Urcuit, Ustaritz, Larressore, Biriatou, Boucau), le nombre d’autorisations n’est pas limité.

Annecy

  • Télédéclaration

Tous les logements faisant l'objet d'une location saisonnière doivent être déclarés qu'il s'agisse de résidence principale ou secondaire.
www.declaloc.fr 

  • Changement d'usage

Le changement d'usage est accordé pour une durée de cinq ans .

Saint-Paul-de-Vence

  • Télédéclaration

Pour déclarer votre meublé de tourisme, vous pouvez vous le faire via la plateforme declaloc.

  • Changement d'usage

Le changement d'usage est accordé pour une durée de trois ans renouvelable, le logement doit être décent et le demandeur une personne physique.

Sète

  • Télédéclaration

Sur ce site.

  • Changement d'usage

L'enregistrement d'une résidence secondaire vaut changement d'usage.

Roquebrune-Cap-Martin

  • Télédéclaration

Site de déclaration.

  • Changement d'usage

Le changement d'usage est délivré à titre personnel et il ne donne pas lieu à compensation. Il est accordé pour une durée de dix ans renouvelable.
Un propriétaire ne peut avoir plus de trois autorisations pour des logements distincts. Le logement objet de la demande doit être décent.

La Baule

  • Télédéclaration

Pour obtenir un numéro d'enregistrement, le site dédié.

  • Changement d'usage

L’autorisation de changement d’usage sans compensation est accordée à titre personnel. Elle cesse en même temps que l’activité professionnelle du bénéficiaire de ce local.