Meublé de tourisme : quelles formalités pour quelles villes ?

La liste des villes traitées dans le présent article n'est pas exhaustive, dans tous les cas il faudra toujours vous enquérir de la réglementation en vigueur auprès de la mairie du lieu de localisation du bien que vous souhaitez transformer en meublé de tourisme.

Lorsque vous proposez votre logement à la location saisonnière, vous devez faire des démarches qui peuvent aller de la simple déclaration, au changement d'usage, voire à un changement d'usage assorti d'une compensation.

Les notions à connaître

Le changement d'usage

Le changement d’usage est une autorisation administrative lorsqu’un logement destiné à l’habitation est transformé pour un autre usage, comme la location meublée touristique de courte durée. Concrètement, dès qu’un logement n’est plus utilisé comme résidence principale et est loué à des visiteurs de passage, il sort du marché résidentiel : c’est ce changement d’usage qu’il faut déclarer. Cette autorisation est délivrée par la mairie, et dans certains cas, elle doit être accompagnée d’une compensation, consistant à transformer des locaux non destinés à l’habitation (comme des bureaux) en logements.

• Pour les logements en copropriété, l'autorisation de changement d'usage est subordonnée à l'absence d'interdiction du règlement de copropriété. Depuis le 21 novembre 2024, tous les nouveaux règlements de copropriété doivent prévoir si la location meublée touristique est autorisée ou non. Si le règlement interdit par le biais d'une clause bourgeoise stricte la possibilité de pratiquer une activité de location touristique de courte durée, la mairie ne pourra pas autoriser le changement d'usage.
• Si vous êtes locataire, le bailleur doit autoriser la sous-location en meublé touristique.

La compensation

La compensation est une obligation qui peut être imposée par une ville à un propriétaire qui veut faire un changement d'usage : la transformation d'un logement en meublé de tourisme permanent (hors résidence principale). Concrètement, si vous souhaitez louer un logement en meublé touristique toute l’année, vous devez recréer une surface équivalente (ou supérieure) à usage d’habitation. Cela se fait en transformant, par exemple, un ancien local commercial ou des bureaux en logement. Le volume de cette compensation peut dépendre de la localisation du bien.

Le titre de commercialité

Un propriétaire doit acquérir un titre de commercialité s'il ne possède pas d'autres biens immobiliers pour compenser la surface transformée. Ce titre compense la perte de surface habitable lors de la conversion d'un espace commercial en logement. Souvent des grandes sociétés (bailleurs sociaux) font l’acquisition de plateaux entiers de surface commerciale et les transforment en habitation. Ces surfaces sont affectées à l’habitation et la commercialité « perdue » peut être revendue en plusieurs titres jusqu’à concurrence de la surface transformée, c’est ce qu’on appelle un titre de commercialité.

La ville de Paris est l'une des plus strictes en matière de réglementation des meublés de tourisme de courte durée. La ville, préoccupée par la hausse des locations saisonnières, a renforcé sa réglementation pour répondre aux inquiétudes concernant la pénurie de logements, la concurrence déloyale envers les hôtels et les nuisances pour les copropriétaires.

Les démarches à suivre selon le type de logement

Le propriétaire peut effectuer cette compensation avec ses propres biens s’il en a les moyens. Le plus souvent, ne disposant pas de surface à transformer, il doit payer un titre de commercialité qui lui permet de réaliser la compensation nécessaire à l’obtention de son autorisation de louer en saisonnier.

Changement d'usage avec compensation

Les règles de compensation ne sont pas uniformes à Paris. Elles varient en fonction de l’arrondissement. En général les locaux proposés en compensation doivent se situer dans le même arrondissement que le local transformé et la surface compensée doit être au moins égale à celle du local transformé. Mais selon la localisation du bien les taux de compensation peuvent varier.

Les taux de compensation selon votre arrondissement

Les règles de compensation

• La notion de qualité équivalente : il n’est par exemple pas possible de compenser une surface transformée dans un immeuble haussmannien par une surface dans un immeuble qui n’est pas considéré de qualité équivalente.
• Les opérations de changement d’usage et de compensation doivent être réalisées de manière concomitante. Préalablement à votre dépôt de dossier de changement d’usage, vous devez avoir trouvé par vous-même ou par le biais d’un tiers, un local de compensation.

Le prix d'un titre de commercialité

Le prix d’un titre de commercialité à Paris varie considérablement en fonction de l’arrondissement, du type de vendeur (privé ou bailleur social) et du secteur de compensation (simple, renforcé ou hyper renforcé).

Fourchettes de prix indicatives (HT/m² à compenser)

Pour les propriétaires devant acheter un titre de commercialité, il est à noter qu'il n'y a pas de tarif officiel pour un titre de commercialité.

Une fois que votre demande aura été enregistrée par le PASU (Périmètre de protection de l’habitation dans les Secteurs d’Activité), le dossier de changement d’usage sera transmis au Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation (BPLH) qui devra vous communiquer sa décision dans un délai maximal de deux mois, après consultation du maire d’arrondissement.

La déclaration de meublé de tourisme est obligatoire sur la commune de Versailles. Le logement devient commercial dans deux cas : la location de la résidence principale dépasse 120 jours par an, ou la résidence secondaire est louée immédiatement. Un propriétaire qui loue son logement habituel à des touristes exerce une activité professionnelle. À l’issue de cette déclaration, un numéro d'enregistrement est délivré au déclarant.

Il existe deux types d'autorisations :

• L'autorisation temporaire qui est accordée à titre personnel pour une durée de neuf ans. Elle n'est pas cessible en cas de vente du local.
• L'autorisation définitive : Le changement d'usage est attaché au bien et se transmet avec celui-ci en cas de cession. Pour l'obtenir, le propriétaire doit procéder à une compensation.

Lorsque le changement d’usage est accordé sous réserve de compensation, les locaux proposés en compensation doivent être situés exclusivement dans le périmètre de la ville de Versailles et doivent être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage. Les locaux apportés en compensation doivent répondre aux normes de décence et ne doivent pas constituer une extension d’un logement existant.

(Courbevoie, Garches, La Garenne-Colombes, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Nanterre, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Suresnes, Vaucresson)

Télédéclaration

Il faudra vous rendre sur le site dédié lorsque les villes en ont prévu un pour déclarer votre meublé de tourisme,

• Courbevoie,
• Levallois-Perret,
• Neuilly-sur-Seine,
• Nanterre,
• Puteaux,
• Rueil-Malmaison.

En l'absence de site dédié de votre ville, vous pouvez procéder à la déclaration via la page dédiée du service public Déclarer un hébergement de tourisme prévue à cet effet.

Changement d'usage et compensation

Les changements d'usage sans compensation

L'autorisation de changement d'usage sans compensation est personnelle. Elle expire dès l'arrêt définitif de l'activité professionnelle du bénéficiaire, quelle qu'en soit la cause.

Les conditions de compensation

Les locaux proposés en compensation doivent égaler la qualité et la superficie des espaces convertis. Ils se situeront dans la même commune. Ces nouveaux locaux respecteront les normes de décence, de sécurité et d'hygiène.

(Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Chaville, Marnes-la-Coquette, Meudon, Sèvres, Vanves, Ville d'Avray)

Télédéclaration

Ci-dessous les villes ayant un site dédié pour la télédéclaration, pour les autres il faudra dans tous les cas vous renseigner à la mairie.

• Boulogne-Billancourt,
• Issy-les-Moulineaux,
• Chaville,
• Meudon,
• Sèvres,
• Vanves,
• Ville d'Avray.

Pour les villes n'ayant pas de site dédié, vous pouvez procéder à la déclaration via la page dédiée du service public Déclarer un hébergement de tourisme prévue à cet effet.

Changement d'usage et compensation

(Asnières-sur-Seine, Bois-Colombes, Clichy-la-Garenne, Colombes, Genevilliers, Villeneuve-la-Garenne)

Télédéclaration

Ci-dessous les villes ayant un site dédié pour la télédéclaration :

• Asnières-sur-Seine,
• Bois-Colombes,
• Colombes.

Pour les autres il faudra déclarer votre meublé de tourisme via la page dédiée du service public Déclarer un hébergement de tourisme.

Changement d'usage et compensation

Télédéclaration

Pour mener à bien votre procédure de déclaration, rendez-vous sur le site taxedesejour.marseille.fr, créez votre espace hébergeur puis déclarez en ligne votre meublé de tourisme. Une fois le compte validé, vous pourrez obtenir votre numéro d'enregistrement à 13 chiffres.

Changement d'usage et compensation

👉 Ce dispositif s’applique sur l’ensemble de la commune de Marseille.

• Télédéclaration

La ville d'Aix-en-Provence exige la déclaration de tous les meublés de tourisme avec attribution d'un numéro de déclaration. Dès réception de votre déclaration, la mairie vous délivre un accusé de réception comprenant un numéro de déclaration. Ce numéro devra être indiqué dans chacune des annonces d'offre de location de ce logement.

Pour déclarer votre meublé de tourisme, vous devrez utiliser ce site.

• Changement d'usage

L'autorisation est accordée pour une durée de trois ans renouvelable cinq fois, soit une durée maximale de quinze ans. Une autorisation par foyer fiscal sans compensation. Le logement doit être décent.

• Télédéclaration

À Lille-Hellemmes et Lomme, l'ensemble des locations touristiques de locaux à usage d'habitation doivent faire l'objet d'une déclaration en mairie, qu'il s'agisse ou non de votre résidence principale. Pour déclarer votre meublé de tourisme vous devrez vous rendre sur le site dédié à cette télédéclaration.

• Changement d'usage

Les autorisations de changement d'usage sont accordées à titre personnel et temporaire. Elles s'éteignent avec la fin de l'activité, sauf si elles ont fait l'objet d'une compensation.

Lorsque le logement affecté à la location de meublé de tourisme se situe dans l’une des trois zones listées, il doit faire l’objet d’un changement d’usage et d’une compensation. Lesdites zones sont :

• Zone 1, dite de linéaires commerciaux
• Zone 2, dite de grand déficit de logements familiaux
• Zone 3, dite de déficit relatif en logements familiaux.

Les locaux proposés en compensation doivent être de qualité et de surface au moins équivalentes à ceux faisant l’objet du changement d’usage et situés dans la même zone (1 : linéaires commerciaux, 2 : zone de grand déficit de logements familiaux, 3 : zone de déficit relatif en logements familiaux). Ils doivent être décents et présenter toutes les conditions normales de sécurité et de salubrité.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter Changement d'usage à Lille.

• Télédéclaration

À Nice il faut dans un premier temps obtenir une autorisation temporaire préalable de changement d’usage. Pour cela il faut télécharger formulaire meublé touristique personne physique qu'il faudra adresser par courriel postal uniquement ou à déposer à l’adresse suivante :
Mission Protection des Logements 31, rue de Paris 06364 NICE Cedex 4. Ensuite il faudra faire sa télé-déclaration de la taxe séjour sur le site dédié. La déclaration de votre logement en location meublée touristique auprès du service de la taxe de séjour, que celui-ci soit classé ou non, est obligatoire.

Attention: le numéro obtenu lors de la déclaration diffère de celui attribué lors d’un changement d’usage. Il convient donc de s’enregistrer en parallèle à sur le service de télédéclaration de la taxe de séjour de la Ville de Nice après avoir obtenu l’autorisation de louer en meublé touristique.

L'enregistrement se fait sur le site dédié au paiement de la taxe de séjour.

• Changement d'usage

Une autorisation temporaire de changement d'usage peut être accordée pour une durée maximale de six ans. Le renouvellement n'est pas tacite et doit être demandé avant l'expiration de l'autorisation précédente. Cette autorisation est nominative et temporaire. Il ne peut y en avoir qu'une autorisation par foyer fiscal.

Au-delà de six ans et/ou d'un bien, le propriétaire doit se soumettre au régime de la compensation, soit en transformant un local situé à Nice en habitation, soit en achetant un titre de commercialité.

• Télédéclaration

Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, tout meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration à la mairie. La déclaration en ligne se fait sur le site dédié à la taxe de séjour.

• Changement d'usage

La Mairie de Cannes a fait le choix de ne pas soumettre à une procédure de changement d'usage les particuliers qui veulent transformer leur logement en meublé de tourisme.

• Télédéclaration

Depuis le 1er mars 2018, tout bien destiné à la location de courte durée doit faire l’objet d’une déclaration, voire d’une autorisation. Le numéro de télédéclaration devant figurer dans l’annonce de location.

Pour les biens constituant la résidence principale du loueur, seule la déclaration est requise à condition qu’ils ne soient pas proposés plus de 120 jours par an à la location.

La télédéclaration se fait en même temps que l'enregistrement pour la taxe de séjour sur le site dédié.

• Changement d'usage

Seules les zones identifiées A (intra-cours), B (intra-boulevard) et C (territoire communal) sont concernées par la procédure de compensation. Les biens proposés à la compensation doivent être de qualité et de surface au moins équivalentes à celles faisant l’objet de la demande de changement d’usage.

• Pour les biens situés en zone A, la compensation devra se faire dans la même zone.
• Pour les biens situés en zone B, la compensation pourra se faire dans les zones A et B.
• Pour les biens situés en zone C, la compensation pourra se faire dans les zones A, B et C.

Attention : Les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas faire l’objet de compensation.

Il faut également noter que la demande d’autorisation et la compensation doivent être concomitantes. Les dossiers sont à déposer à la cité municipale de Bordeaux, service du droit des sols du pôle territorial de Bordeaux Métropole.

• Télédéclaration

Par délibération n° 2017/3563 du Conseil Municipal du 18 décembre 2017, la Ville de Lyon a instauré le principe d’enregistrement de la déclaration préalable prévu à l’article L 324-1-1 du Code du tourisme. Ce dispositif, en application depuis avril 2018, rend obligatoire une autorisation de changement d’usage et dans certaines hypothèses une compensation pour des biens situés dans l’hypercentre.

Pour obtenir un numéro d'enregistrement, c'est via ce site.

• Changement d'usage

Dans l'hypercentre de Lyon :

Le bailleur qui fait une demande de changement d’usage pour un meublé de moins de 60 m² se verra accorder une autorisation de neuf ans pour le premier meublé de moins de 60 m².

Pour un meublé de plus de 60 m² ou pour un second meublé, l’autorisation est subordonnée à une compensation. Il devra transformer un local (bureau ou activité) en logement dans le même arrondissement et dans l’hypercentre.

• Télédéclaration

Pour déclarer un meublé de tourisme à Toulouse, il faut obtenir un numéro d'enregistrement sur le site prévu pour la déclaration et la collecte de la taxe de séjour.

• Changement d'usage

Le changement d'usage est accordé pour une durée de deux ans dans la limite de deux autorisations par personne.

• Télédéclaration

Vous devez déclarer tous vos meublés de tourisme, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire sur le site dédié.

• Changement d'usage

Aucune autorisation n'est requise si vous louez une partie de votre logement toute l'année (chambre chez l'habitant) ou si vous louez votre logement en totalité dans la limite de 120 jours/an toutes plateformes confondues.

Seules les personnes physiques peuvent bénéficier d'un changement d'usage temporaire sans obligation de compensation dans la limite d'une seule autorisation pour un logement par foyer fiscal, la durée est de trois ans renouvelable une fois. Au-delà, la compensation est requise.

• Télédéclaration

Depuis le 1er janvier 2019, pour toute location d’un meublé de tourisme à Nantes, une télédéclaration est nécessaire que le logement soit votre résidence principale ou secondaire. La télédéclaration devra être faite en ligne sur le site nanteseservices.fr dans la rubrique « hébergement touristique ».

• Changement d'usage

Pour la location d’une résidence secondaire, une autorisation préalable au changement d’usage est requise. Le changement d’usage a une validité de quatre ans.

• Pour le premier meublé, elle est accordée sans mesure de compensation.
• À partir du deuxième meublé, le changement d’usage est subordonné à une compensation. Le local proposé en compensation devra être situé dans le même quartier nantais et permettre de restituer un logement avec des caractéristiques (typologie, surface habitable) au moins équivalentes à celles du logement objet de la demande de changement d’usage.

Pour le changement d’usage, il faudra adresser le formulaire d’autorisation de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation la Direction de l’Urbanisme Réglementaire de la Mairie de Nantes, 5 rue Vasco de Gama, 44000 Nantes.

• Télédéclaration

Vous pouvez télécharger le formulaire de déclaration ou déclarer votre meublé de tourisme en ligne.

• Changement d'usage

Une autorisation peut être accordée sans compensation au profit d'un propriétaire pour deux logements maximum et pour une durée de neuf ans non reconductible. Au-delà, une compensation sera nécessaire.

Les locaux proposés en compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à ceux faisant l'objet du changement d'usage. Ils doivent être situés dans le même secteur. Toutefois, dans le secteur de compensation renforcé (SCR), les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface 1,5 fois celle faisant l'objet de la demande de changement d'usage.

Les locaux en rez-de-chaussée ne peuvent servir de compensation, sauf si le rez-de-chaussée est surélevé ou dans un immeuble sur cours.

Biarritz et Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

• Télédéclaration

La location de sa résidence principale ou une partie de celle-ci de manière occasionnelle (si cette location saisonnière n’excède pas quatre mois) n’est pas soumise à déclaration. Le site dédié.

• Changement d'usage

Seules les résidences secondaires sont concernées par ce régime d’autorisation temporaire de changement d’usage. Le changement d'usage est accordé sans compensation pour une durée de trois ans. À l’issue de ce délai, une nouvelle demande d’autorisation devra être faite.

En Zone 1, dite zone de forte tension (Biarritz, Anglet, Bidart, Guéthary, Ciboure, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye), le nombre d'autorisations est limité à une par personne.

En Zone 2, dite zone de tension modérée : (Ascain, Ahetze, Arbonne, Arcangues, Bassussarry, Bayonne), le nombre d’autorisations est limité à deux par propriétaire.

En Zone 3, dite zone de faible tension : (Jatxou, St-Pierre-d’Irube, Mouguerre, Lahonce, Villefranque, Urcuit, Ustaritz, Larressore, Biriatou, Boucau), le nombre d’autorisations n’est pas limité.

Le Pays Basque a pris la décision de durcir les modalités de changement d'usage dans les communes concernées. À partir du 1er juin 2022, les propriétaires qui voudront procéder à un changement d'usage devront à l'instar de Paris, Bordeaux, Lyon ou Nice, proposer dans la même ville et avec une surface équivalente un bien destiné à une location à l'année afin de compenser le logement transformé en meublé de tourisme. Pourront être transformés des locaux existants tels que garages, local commercial, etc.
Seront concernées 24 communes de « zone tendue » dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz ou Hendaye.

• Télédéclaration

Tous les logements faisant l'objet d'une location saisonnière doivent être déclarés qu'il s'agit de résidence principale ou secondaire.
www.declaloc.fr

• Changement d'usage

Le changement d'usage est accordé pour une durée de cinq ans.

• Télédéclaration

Pour déclarer votre meublé de tourisme, vous pouvez vous le faire via la plateforme declaloc.

• Changement d'usage

Le changement d'usage est accordé pour une durée de trois ans renouvelable, le logement doit être décent et le demandeur une personne physique.

• Télédéclaration

La Ville de Sète a mis en place un dispositif de déclaration et de changement d'usage afin de réguler la location saisonnière dans la commune. Cet enregistrement concerne tous les hébergements mis en location, qu’il s’agisse de résidence principale ou secondaire. Pour déclarer votre bien, il faut vous rendre sur le site dédié à la taxe de séjour.

• Changement d'usage

Concernant les résidences secondaires, une procédure de changement d’usage est obligatoire. Le changement d’usage est immédiat et se fait
Simultanément à l’enregistrement.

• Télédéclaration

Site de déclaration.

• Changement d'usage

Le changement d'usage est délivré à titre personnel et il ne donne pas lieu à compensation. Il est accordé pour une durée de dix ans renouvelable.
Un propriétaire ne peut avoir plus de trois autorisations pour des logements distincts. Le logement objet de la demande doit être décent.

• Télédéclaration

Pour obtenir un numéro d'enregistrement, le site dédié.

• Changement d'usage

L’autorisation de changement d’usage sans compensation est accordée à titre personnel. Elle cesse en même temps que l’activité professionnelle du bénéficiaire de ce local.