Location de vacances : les droits et obligations du propriétaire

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Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le louer en saisonnier ? Voici un rappel de ce que vous devez savoir sur vos droits et obligations en matière de bail, de fiscalité, d’autorisation administrative etc.

Voici une synthèse des règles de bonne conduite lorsqu’on décide de louer sa résidence en saisonnier à des particuliers.

 Location saisonnière, les obligations du propriétaire

1° Déclarer à la mairie votre intention de louer en saisonnier. Quelle que soit le lieu de situation du bien, il est fortement conseillé de vous rapprocher de votre mairie afin d’informer l’administration de votre volonté de louer en saisonnier. Pourquoi ? Vous connaitrez ainsi les démarches nécessaires et les autorisations indispensables selon la zone géographique dans laquelle se situe votre bien. Pour en savoir plus sur les autorisations cliquez ici.

2° Respecter la durée maximum de location. Si vous louez votre résidence principale en saisonnier, vous êtes tenu de ne pas dépasser 4 mois de location sur une année. Par ailleurs, toute location saisonnière ne doit pas excéder une saison, soit environ 3 mois, période au-delà de laquelle vous sortez de fait du cadre réglementaire de la location saisonnière (Code du tourisme : L324-1-1/CCH : L631-7-1 A).

3° Réaliser les diagnostics obligatoires. Le propriétaire d’un logement de vacances doit remettre à son locataire l’ERNMT (état des risques naturels miniers et technologiques). Ce diagnostic doit dater de moins de 6 mois au moment de la location. Nous vous conseillons de l’annexer au descriptif que vous adresserez au candidat locataire ou au plus tard de le remettre au vacancier lors de la signature du bail

Faites réaliser vos diagnostics obligatoires

 4° Établir un bail écrit et exhaustif. Contrairement à une idée reçue, un bail écrit est obligatoire en location saisonnière de même que la fourniture d’un état descriptif des lieux (article L.324-2 du code du tourisme). Le contrat doit être écrit, signé des deux parties, et contenir le prix demandé pour la période visée. Il sera produit en autant d’exemplaires que de parties et dûment signé par chacune d’elles. Enfin, ledit contrat, sans pour autant être aussi détaillé que le descriptif, doit contenir les informations suivantes : l’identité précise des parties (propriétaire et locataire) la période et la durée de location, l’adresse du bien et ses principales caractéristiques (les distances qui séparent le logement de la mer, les moyens de transport à proximité, ou tout autre point d’intérêt etc.)

5° Fournir un descriptif du bien et de son environnement. Il est fortement conseillé de fournir au candidat vacancier un descriptif de votre maison ou appartement avant qu’il ne concrétise sa réservation. Ce document doit répondre à toutes les questions portant sur le type de construction, situation du bien, une description détaillée de l’intérieur du logement – pour chaque pièce vous préciserez son état général, son équipement…

Retrouvez notre modèle de descriptif

 6° Faire un état des lieux d’entrée et de sortie. Il est indispensable d’établir un état des lieux et un inventaire lors de la remise des clés au locataire, ainsi qu’à leur restitution. Pour être valables et incontestables, ces documents doivent être complets, détaillés et signés par les deux parties. En savoir plus sur les formalités d'état des lieux et d'inventaire.

Retrouvez notre modèle d'état des lieux

 7° Offrir un logement meublé et équipé. Le bien que vous mettez en location doit présenter les éléments d’équipement et de confort indispensables au quotidien des vacanciers.  Ils doivent pouvoir y vivre confortablement dans un cadre accueillant, en n’apportant que leurs effets personnels. Pour avoir une idée précise de ce que doit contenir un logement de vacances cliquez ici. En savoir plus sur une maison de vacances bien équipée ici 

8° Livrer à la location un logement en bon état d’usage et de réparation. Vous devez mettre à disposition de votre locataire, une maison habitable dont tous les équipements fonctionnent et ne présentent aucun danger pour les occupants : installation électrique, équipements ménagers, arrivée d’eau, piscine… Attention : tout doit être conforme à l’état descriptif et à l’inventaire.

9° Effectuer pendant la location, les réparations, entretien et menus travaux nécessaires. Vous êtes tenu de maintenir le logement de vacances en bon état pendant que vos locataires l’occupent. Vous ferez ou ferez faire à vos frais, toutes les réparations autres que locatives pendant cette période. Lave-vaisselle en panne, canalisation bouchée, humidité excessive, présence d’insectes… Vous devez remédier par tous moyens et dans les meilleurs délais à ces désagréments

10° Garantir une jouissance paisible au locataire. En tant que bailleur saisonnier, il vous incombe de permettre aux vacanciers de profiter sereinement de votre bien pendant leurs vacances. Vous devez donc les préservez des nuisances de tiers prévisibles. Par exemple si votre voisin envisage de faire des travaux de construction ou de démolition, il est plus prudent de ne pas louer votre bien. Pourquoi ? Vous ne serez pas en mesure d’assurer une jouissance paisible à votre locataire et vous risquez le conflit.
Toutefois, si vous maintenez la location, vous devez informer le candidat locataire afin qu’il prenne la location en connaissance de cause et qu’il ne puisse se retourner contre vous.

S'il y a, à proximité de votre bien, des établissements commerciaux recevant de la clientèle, susceptible d’entrainer des nuisances sonores ( un camping, une boite de nuit ou encore un cinéma en plein air etc.), nous vous conseillons de donner l’information au locataire avant qu’il ne loue, afin qu’il ne risque pas de se retourner contre vous ensuite.

11° Déclarer les revenus tirés de la location saisonnière. Que vous louiez votre résidence secondaire ou principale, les loyers doivent être déclarés pour être soumis à l’impôt sur le revenu. Une location de vacances étant le plus souvent une location meublée, les sommes perçues seront déclarées dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) sous le régime forfaitaire ou réel. Pour en savoir plus sur les modalités de déclarations des revenus de la location saisonnière

12° Sécuriser le logement et plus particulièrement la piscine. Vous devez équiper votre bien d’un détecteur de fumée https://www.pap.fr/travaux-deco/conseils/les-detecteurs-de-fumee-obligatoires/a2055. Par ailleurs, il est conseillé d’installer plus de sécurité, une alarme à incendie et un extincteur en bon état de marche. Si vous disposez d’une piscine, vous avez l’obligation d’installer sur votre piscine l’un des 4 dispositifs de sécurité validés par l'Association française de normalisation (Afnor) de type barrière, système d’alarme, couverture ou encore abris. Tout savoir sur vos obligations en matière de sécurité pour les piscines.

13 ° Restituer la caution. Si vous ne constatez aucune dégradation lors de l’état des lieux de sortie, vous devez restituer le dépôt de garantie immédiatement ou dans le délai fixé dans le contrat de location signé par chacune des parties. En savoir plus sur la fin de la location saisonnière

 Location saisonnière, les droits des propriétaires

1° Fixer librement le montant de son loyer. En location saisonnière vous êtes libre de fixer le loyer comme bon vous semble. Néanmoins vous devrez tenir compte de critères qui vous permettront de fixer votre prix au plus juste afin d’optimiser les chances de trouver un locataire. Qualités intrinsèques du bien et observation du marché dans votre région sont les clés du juste loyer d’un logement de vacances. En savoir plus sur les conseils pour fixer le loyer de sa locations . En savoir plus sur les conseils pour rédiger son annonce de location saisonnière

2° Exiger du locataire qu’il s’assure pour le temps de la location. La meilleure solution en matière d’assurance est de prévoir dans les termes du contrat de location que la charge d’assurer le logement incombe au locataire. En savoir plus sur l’assurance

3° Indiquer le nombre maximal de personnes admises dans le logement. Afin d’éviter les abus, vous avez la possibilité et il est fortement conseillé, d’indiquer dans le contrat de bail, le nombre maximum de personnes autorisées dans le logement. Il est recommandé de prévoir un supplément pour chaque personne supplémentaire accueillie dans la maison.

4° Réclamer des arrhes ou un acompte. Vous avez la possibilité de conditionner la réservation de votre bien à la réception d’un chèque d’arrhes ou d’acompte qui, en pratique, représente plus ou moins 25% du montant total de la location. En savoir plus ici 

5° Exiger un dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux. Il est conseillé aux propriétaires de locations de vacances de demander aux locataires un chèque de caution dont le montant peut aller de 20 à 30 % du loyer total. Le montant doit être prévu dans le contrat ainsi que ses modalités de remboursement.

A noter : Si vous prévoyez d’encaisser le chèque de dépôt de garantie, vous devez prévenir les locataires afin qu’ils prennent leurs dispositions.

6° Demander l’intégralité du loyer avant l’entrée dans les lieux. Rien ne vous interdit de réclamer l’intégralité du prix de la location avant même l’arrivée des occupants sur le lieu de vacances cela doit simplement avoir été prévu dans le contrat de location saisonnière.

 7° Fixer librement la durée de la location. Vous avez toute latitude pour décider de louer votre bien à la semaine, à la quinzaine, ou encore au mois… cependant afin de louer son bien sans difficulté il est conseillé d’être souple en périodes estivales et saisons hautes. Adaptez-vous autant que faire se peut aux contraintes des locataires mais soyez précis dans les termes du contrats relatifs au modalités et tranches horaires de départ et d’arrivée cela vous évitera de nombreux désagréments.

8° Récupérer son bien dans l’état dans lequel il l’a confié au locataire (cf l’état des lieux d'entrée Le locataire saisonnier doit vous rendre le logement de vacances qu’il a occupé, dans le même état que lorsque vous lui avez confié les clés. L’état des lieux de sortie ne doit donc laisser apparaitre aucune dégradation dites « anormale », faute de quoi vous serez en droit de garder tout ou partie de la caution afin de couvrir les réparations.

 9° Réclamer le remboursement des frais de remise en état. En cas de dégradations constatées et avérées par l’état des lieux de sortie, le propriétaire est en droit de conserver tout ou partie du dépôt de garantie afin de financer les réparations rendues nécessaires par les dégradations causées par les locataires. Attention ! Ces dégradations doivent être dûment mentionnées dans l’état des lieux de sortie signé par les deux parties. Ces retenues doivent aussi être justifiées par des devis et/ou des factures.En savoir plus sur la fin de la location saisonnière ici

 10° Refuser les animaux domestiques. Contrairement à une idée reçue, vous ne pouvez pas interdire aux locataires de venir avec leurs animaux sauf s’il s’agit d’une location classée « meublée de tourisme ». En revanche, il est très vivement conseillé de préciser dans le contrat que les locataires sont pleinement responsables des dégradations et dommages causés par leurs chiens ou chats.

 A noter : Vous ne pouvez en aucun cas refuser une personne non voyante accompagnée de son chien d’aveugle, et ce même si votre logement est classé en « meublé de tourisme ».

Faites réaliser vos diagnostics obligatoires

Retrouvez notre modèle de descriptif